Odpojení bytu od soustavy vytápění bytového domu

Odpojení vytápění jednoho bytu od otopné soustavy bytového domu není jen technickou záležitostí, ale musí být podloženo i právními kroky v souladu s legislativou. Každý, kdo o tomto kroku uvažuje, si musí být vědom skutečnosti, že svým rozhodnutím vstupuje do práv ostatních majitelů bytů v domě, kteří mají právo s tím nesouhlasit. Rovněž si musí být vědom skutečnosti, že ani po odpojení nebude mít náklady na vytápění svého bytu stoprocentně pod svojí kontrolou a tím se významně snižuje potenciál jeho možných úspor. A pokud v procesu odpojení uspokojivě nevyřeší všechny souvislosti, může se jeho rozhodnutí projevit naopak a to zvýšenými náklady za teplo.

Projektové řešení otopných soustav bytových domů nepočítá s plným a trvalým odpojením některé její části.

Někteří majitelé bytů v bytových domech zvažují z nejrůznějších důvodů zásadní krok, a to odpojení od domovní soustavy vytápění a přechod na vlastní zdroj tepla a soustavu určenou jen pro jejich byt. Tento z jejich pohledu technicky snadno proveditelný krok, například odstavením otopných těles uzavřením regulačních ventilů na tělesech, má však řadu souvislostí, které nejsou na první pohled patrné.

Po technické stránce jde o to, že projektové řešení otopných soustav bytových domů nepočítá s plným a trvalým odpojením některé její části. Správný návrh otopné soustavy má sice určité rezervy, ale trvalým zásahem se mění nároky na provoz regulační techniky, snižuje se ekonomika provozu vzhledem k vložené investici aj. Jinou stránkou tohoto problému je že byt, který je odpojen, se může tepelně chovat jinak, než bylo v návrhu otopné soustavy domu předpokládáno, například v něm bude udržována významně nižší teplota. V sousedních bytech se tím může zvýšit požadavek na velikost otopných ploch, tedy výkon otopných těles pro urychlení náběhu teplot, například po útlumu přes noc. Přestože jsou normativně dány teploty, na které se mají jednotlivé místnosti vytápět, a tím jsou dány i toky tepla mezi byty a místnostmi, mnozí lidé je neznají a nerespektují. Ovšem ani upozornění na nežádoucí stav nemusí zajistit, že se nebude opakovat.

Platí, že tepelnou energii nelze tzv. „uzavřít do krabičky“, nelze ji vypnout, zabránit jí v šíření, a tak i byt odpojený od otopné soustavy domu musí přiměřeně přispívat na vytápění společných částí domu. Způsob řeší příslušná vyhláška.

Příklad našeho čtenáře - odpojení od domovní otopné soustavy a instalace tepelného čerpadla

Jeden z problémů, které při odpojení vytápění bytu od domovní otopné soustavy mohou vzniknout, je popsán níže. K problému nemáme bližší informace, tedy zejména jak bylo rozhodnuto o konkrétním způsobu odpojení bytové jednotky v SVJ, jak bylo toto rozhodnutí zachyceno v právních dokumentech SVJ. Souhlasné stanovisko všech členů SVJ musí být vyjádřeno po právní stránce nezpochybnitelně jak pro SVJ, tak pro žadatele o odpojení. Musí z něj vyplývat jednoznačné postupy, tedy technická úprava otopné soustavy bytu a nejlépe i způsob stanovení podílu odpojené jednotky na nákladech za teplo celého domu, například odkazem na odstavce zákona a vyhlášky. Pokud toto není jednoznačně provedeno, mohou vznikat spory.

Majitel se při rekonstrukci bytové jednotky rozhodl pro odpojení od domovní otopné soustavy a instalaci tepelného čerpadla, kterým řeší vytápění, ale pro zvýšení komfortu bydlení i chlazení. Na instalaci tepelného čerpadla údajně upozornil výbor SVJ, získal svolení od všech spoluvlastníků, vše projednal se stavebním úřadem, s hygienickou stanicí a po schválení od úřadů provedl montáž tepelného čerpadla na balkon.

Stávající otopná tělesa v bytové jednotce vypnul, respektive plně uzavřel termostatické ventily a tělesa plně zakryl sádrokartonovou deskou, kterou zřejmě pokryl celou stěnu sousedící s venkovním prostředím. Částečně tak zevnitř posílil i její tepelně izolační schopnost. Na otopné soustavě domu tedy neprovedl žádné technické zásahy kromě uzavření ventilů. V bytové jednotce žijí dva dospělí a jedno dítě, je stále obývána a vnitřní teplota byla po celý rok udržovaná na přibližné úrovni 23 °C. Tím byly bohatě splněny legislativní podmínky na teploty v místnostech a nedošlo ke snížení tepelného komfortu v sousedních bytech.

Ve vyúčtování nákladů na vytápění za rok 2016 k této bytové jednotce byla spotřeba vyčíslena na 245 spotřebovaných jednotek a tato spotřeba byla vynásobena korekčním koeficientem 8,2, což zvedlo spotřebu na 2016 jednotek. Majitel jednotky usuzuje, že koeficient 8,2 byl uplatněn neoprávněně, neboť byt vytápěl, i když z jiného zdroje tepla, nikoho neomezoval a nikomu nesnižoval komfort bydlení.

Pro doplnění, jde o bytovou jednotku velkou 57 m² v cihlovém domě zatříděném v energetickém štítku do kategorie D, byt je v 1NP, podlaha nevytápěná, společný prostor domu chodba je bez otopného tělesa.

Předchozí vyúčtování nákladů za teplo za rok 2015, kdy ještě byla bytová jednotka napojena na otopnou soustavu domu, vycházelo z počtu spotřebovaných jednotek 698, základní složka byla 6059 Kč (od 1.4 2015 do 31.12.2015), od 1.1 do 31.3. 2015 bylo účtováno dle podlahové plochy 9542 Kč. Celkem za rok 2015 byla platba za vytápění této jednotky 15601 Kč. Vyúčtování nákladů za teplo pro vytápění za rok 2016 (od 1.1.2015 do 31.12.2015) po vynásobení koeficientem 8,2 vyšlo na 15001 Kč. Přestože byla bytová jednotka po celou dobu roku 2016 již vytápěna tepelným čerpadlem. Náměry na otopných tělesech byly nulové a měly byt započítány jen společné prostory, případně teplo z trubek domovní otopné soustavy, pokud prochází bytem.

Pokud si uživatel bytu, se souhlasem vlastníka domu, pořídí vlastní zdroj vytápění, může se od ÚT trvale odpojit.

Za redakci TZB-info jsme požádali o zpracování rozboru k výše uvedenému problému RNDr. Jaromíra Pohanku za Asociace rozúčtovatelů nákladů na teplo a vodu.

„Ústřední vytápění je obvykle vypočítáno, navrhováno a montováno na všechny bytové jednotky v domě. Dům je v takovém případě vytápěn jako jeden celek, zdroj i rozvody jsou dimenzovány na kapacitu potřebnou pro všechny prostory domu. Pokud si uživatel bytu, se souhlasem vlastníka domu, pořídí vlastní zdroj vytápění, může se od ÚT trvale odpojit. Technické provedení je nejlépe dohodnout s vlastníkem domu, aby nemohlo dojít ke sporům, zda mohlo či nemohlo být využito tepla z ÚT. Obvykle se to řeší odmontováním otopných těles, lze však dohodnout i jiné technické provedení.

Odpojování jednotlivých bytů od soustavy ÚT je obecně nežádoucím jevem. Při odpojení bytu dochází ke snížení odběru tepla a tím k předimenzování zdroje i rozvodů soustavy a může dojít k narušení hydraulického vyvážení celé soustavy. Proto platné předpisy (zákon 67/2013 Sb. a související prováděcí předpisy) stanoví, že uživatel odpojeného bytu (ve slovníku zákona "příjemce služeb") bude platit poskytovateli služeb (vlastníkovi domu) základní složku nákladů na vytápění. Tuto platbu je nutno chápat jako příspěvek na úhradu nákladů na vytápění společných částí domu a částečně jako postih za ono nežádoucí odpojení.

V poslední úpravě předpisů (vyhláška 269/2015 Sb., §5, odst. (2)) byla tato platba zmírněna tím, že při výpočtu započitatelné plochy odpojeného bytu, ze které se odvíjí podíl na úhradě základní složky nákladů, jsou místnosti odpojeného bytu považovány za místnosti, ve kterých není otopné těleso. Pokud je byt např. v nejnižším podlaží, budou některé jeho místnosti sousedit s přímo vytápěnými místnostmi jen stropem a jejich plocha se pro započitatelnou podlahovou plochu (ZPP) bude násobit koeficientem 0,1. Místnosti, které budou sousedit s vytápěnými místnostmi dvěma stěnami (strop a jedna stěna se sousedním bytem), budou mít pro zápočet plochy koeficient 0,2.

V citovaném případě pravděpodobně nedošlo k dohodě o odpojení a majiteli jednotky byla vyúčtována minimální předepsaná výše nákladů dle vyhlášky 269/2015 Sb., tj. 80 % průměrných nákladů na 1 m² ZPP. Vyhláškou stanovená minimální úhrada má zajistit, aby uživatelé bytů, kteří přivírají otopná tělesa tak, že nevykazují téměř žádné náměry na měřičích tepla nebo na indikátorech vytápění a nechávají se vytápět převážně teplem prostupujícím ze sousedních bytů, přispívali přiměřeným podílem na úhradu nákladů na vytápění domu.

Majitel bytové jednotky se tedy bude muset rozhodnout, zda si ponechá provozuschopná otopná tělesa napojená na domovní otopnou soustavu, třeba pro případ poruchy jeho nového zdroje tepla, nebo zda se od soustavy trvale odpojí. V druhém případě mu bude účtována jen ona, značně ponížená, základní složka nákladů. Jinak se musí smířit s tím, že mu budou účtovány minimální celkové náklady dle výše uvedených předpisů.“

Výše uvedenou odpověď jsme zaslali majiteli zmíněné bytové jednotky. On však s odpovědí nebyl plně spokojen a doplnil další údaje v tom smyslu, že se základní složkou počítal, což je v jejich SVJ 50 %. Tento údaj nerozporuje. Nelíbí se mu však jím uváděný koeficient 8,2, kterým bylo vynásobeno spotřebovaných 245 jednotek. Přitom prokazatelně u dodavatele elektřiny v tarifu DO56 určeném pro provoz tepelného čerpadla uhradil 5,1 MW.
Dále ještě doplnil to, že trvalé odpojení či demontáž radiátorů nechtěl řešit pro případ eventuální poruchy na TČ a také proto, že je to technicky velmi náročné. Na otopných tělesech má umístěny indikátory topných nákladů, takže vždy je kontrola, jestli otopná tělesa používá nebo ne a pak využívá jen tepelné čerpadlo. Z jeho pohledu se tedy cítí jako poškozený, protože to vypadá tak, že každý rok zaplatí cca 5000 Kč navíc a jeho veškeré úsilí na energeticky úspornou bytovou jednotku bylo zbytečné. Přitom na instalace tepelných čerpadel v rodinných domech se poskytují dotace a on, když si vše uhradil na vlastní náklady, tak je za to vlastně penalizován.

Kolik je "spravedlivá přirážka" nad základní složku 50 %?

Z úzkého pohledu majitele bytové jednotky se problém může skutečně jevit jako nespravedlivý. Zapomíná však na to, že naše žití je ovlivňováno zákony, vyhláškami a dalšími předpisy. Bohudík nebo bohužel, podle situace, se předpisy musíme řídit. Nadarmo se neříká, že neznalost neomlouvá, co není psáno - není dáno. Viz další informace majitele bytové jednotky: „Než jsem provedl montáž TČ, tak jsem všem na schůzi SVJ oznámil, že bude na balkon provedena montáž. Všem spoluvlastníkům vše vysvětleno (topení, chlazení), v zápise ze schůze odsouhlaseno. Dále mám potvrzení od výboru se souhlasem pro provedení montáže a užívání. Předsedu výboru, a tady je asi ten problém, jsem upozornil několikrát, aby nahlásil na firmě ………... (provádějící rozúčtování), že na radiátorech bude skoro nulový náměr (jen ložnicový radiátor topil). Ale toto jsem provedl pouze ústně. S tím, aby jim řekl, že bytová jednotka je plně obyvatelná a využívá jiný zdroj tepla a aby na nás nebyly uplatněny sankce (koeficient 8,2 dle vyhlášky ), jako kdybychom se nechali vytápět od sousedů… Když jsem volal na firmu ………..., tak mi tam řekli, že z jejich strany je vše v pořádku a že jim ani výbor, ani předseda neřekl, že máme alternativní zdroj tepla.
Celou instalaci, revize, nahlášení mám písemně. Jen oznámení výboru k odečtu nebo firmě ………... jsem provedl ústně. Předpokládal jsem že, toto výbor zajistí a nahlásí, protože stejně když jsem volal na firmu ………..., tak mi řekli, že toto musí nahlásit výbor SVJ a písemně….“

Na dokreslení situace, majitel bytové jednotky není žádný typický stěžovatel (hovorově prudič), který by si chtěl vynutit něco navíc. Z jeho pohledu přispěl ke zhodnocení bytové jednotky dosažením co nejmenší energetické náročnosti. Instaloval nová okna s trojsklem, tepelně i zvukově izoloval stropy, podlahy, zevnitř i obvodovou stěnu, zvolil dalších energeticky nenáročné věci včetně spotřebičů. Vše ohlásil a nyní se cítí podveden.

Na závěr jsme ještě požádali o doplňující názor od RNDr. Pohanky, který doplnil:
„Ano, to je typický případ člověka, který si neměl kupovat byt v bytovém domě, ale měl si pořídit raději rodinný domek. V případě domu ve vlastnictví SVJ je potřeba uvažovat vždy v dimenzích celého domu. Spolupracovat s výborem a případně navrhnout pořízení tepelného čerpadla na střeše s využitím pro celý dům s tím, že úspory nákladů budou také využity pro celý dům.
Jedním z nedostatků platných předpisů pro rozúčtování je nemožnost jakékoli dohody na rozúčtování, odchylné od rigidně stanoveného postupu, uvedeného ve vyhlášce 269/2015 Sb. Za stávajícího stavu legislativy je opravdu investice pana ….. zbytečná.“

Shrnutí - kdo uvažuje o odpojení, měl by věnovat zvýšenou pozornost i procesní stránce

Bytový dům není soubor zcela samostatných bytových jednotek. Bytové domy technicky odpovídají době, kdy byly postaveny, případně modernizovány. Až na výjimečné případy jsou všechny bytové jednotky v domě projektovány v podobné technické úrovni. Proto má být bytový dům chápán jako ucelená jednotka a takto má být přistupováno k jeho modernizaci.
Všichni vlastníci se podílejí na společné investici, v konkrétním případě do otopné soustavy. Každá změna v otopné soustavě, zcela určitě jde o odpojení bytu, by proto měla projít nejprve odborným posouzením projektanta, co způsobí. Tedy jak ovlivní vytížení zdroje tepla, kterým může být objektová kotelna, předávací stanice tepla napojená na soustavu zásobování teplem, zda nebude nutné upravit technické parametry, regulaci atp. a zda to vůbec bude možné. V případě jednoho bytu to zřejmě nebude problém. Ovšem co když podobnou změnu budou chtít provést další majitelé bytových jednotek? Lze jim to zakázat, když jeden to již povoleno má? Jak budou řešit vytápění ti zbylí, když budou potřebovat například vyměnit stávající kotel nebo předávací stanici za menší, protože stávající v důsledku nižšího využití zhorší účinnost? Odsouhlasí tuto nutnou změnu i ti členové SVJ, kteří již budou od soustavy domu odpojeni a přispějí na ní finančně? Nebo ti připojení budou muset provozovat větší kotel, protože ti tzv. odpojení budou mít tělesa v bytě ponechány jako rezervu pro případ nouze? Podobných otázek si lze položit mnoho. Bytový dům se má modernizovat jako celek. Dobrým důvodem ke společnému postupu jsou i dotace, na které majitel jedné bytové jednotky nedosáhne.

Odpojení jednoho bytu od otopné soustavy v bytovém domě je nesystémové řešení. V žádném případě neznamená, že majitel odpojeného bytu bude mít náklady za teplo pro vytápění plně, tedy stoprocentně ve svých rukách. Pokud přesto kdokoliv uvažuje o odpojení, měl by věnovat zvýšenou pozornost i procesní stránce. Vše musí být podloženo písemně, rozhodnutím SVJ, bytového družstva atp. Ale to nestačí. Vše musí být sladěno i s vyhláškou, v současnosti č. 269/2015 Sb., včetně technického provedení odpojení. Přestože to mnohým může připadat jako diskriminační.

Redakce děkuje panu Vladimíru Juptnerovi, který se s námi podělil o svou zkušenost.